ความแตกต่างของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จีน กับสหรัฐฯ

ในช่วงที่ผ่านมา หลายท่านน่าจะได้ติดตามประเด็น  ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จีน   ซึ่งถือว่าเป็นฟองสบู่ที่ใหญ่ที่สุด ที่เคยมีมาในประวัติศาสตร์ ...

total inventoryในช่วงที่ผ่านมา หลายท่านน่าจะได้ติดตามประเด็น ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จีน ซึ่งถือว่าเป็นฟองสบู่ที่ใหญ่ที่สุด ที่เคยมีมาในประวัติศาสตร์ แต่ทว่ายังไม่ถึงเวลาที่ฟองสบู่ลูกนั้นจะแตก… สำหรับอสังหาริมทรัพย์จีนนั้น มีประเด็นที่น่าคิด น่าค้นหาอยู่หลายประการมาก และฟองสบู่ครั้งนี้ มีความแตกต่างจากสมัยวิกฤตซับไพร์มของสหรัฐ ฯ
จากงานวิจัยของคุณ Edward Glaser, Wei Huang, Yueran Ma, และ Andrei Shleifer ในเรื่อง A Real Estate Boom with Chinese Characteristics ได้สรุปสาระสำคัญ ของความต่างระหว่างการเกิดขึ้นของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จีนกับสหรัฐไว้ได้อย่างน่าสนใจถึง 4 เรื่อง คือ

1. ความแตกต่างของอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาบ้าน (Housing Price Growth)

US: ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก นับตั้งแต่ช่วงปี 1996 มาจนถึงปี 2007 โดยเฉพาะพื้นที่ในเขตเมือง
CN: ราคาบ้านในจีน ปรับตัวขึ้น 2 เท่านับตั้งแต่ปี 2007 จนถึง 2014 แต่สิ่งที่ทำให้อสังหาฯ ของจีนมีความแตกต่างจากของสหรัฐฯ คือ จีนแบ่งเขตอสังหา ฯ ออกเป็น 4 รูปแบบ (4 tiers)
  • Tier 1 เป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาทางเศรษฐกิจสูง หรือว่าเป็นเขตเมืองอย่างเช่น Beijing, Shanghai, Shenzhen, และ Guangzhou
  • Tier 2 เป็นพื้นที่ต่างจังหวัดที่มีการพัฒนาเป็นเมืองอุตสาหกรรม
  • Tier 3 เป็นพื้นที่ที่มีระดับรายได้ปานกลาง – สูง
  • Tier 4 เป็นเมืองที่ยังมีระดับการพัฒนาทางเศรษฐกิจไม่สูงมากนัก
ซึ่งแต่ละ Tier มีการเปลี่ยนแปลงของราคาแตกต่างกัน ฉะนั้น ถ้าจะพิจารณาความเสี่ยงที่ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จะแตก จะต้องแยกพิจารณาเป็นเมือง ๆ ไป

2. ความแตกต่างของขนาดห้อง (The size of the building)

US: ขนาดห้องของสหรัฐ ฯ โดยเฉลี่ยในขณะนั้นอยู่ที่ 55 ตารางเมตร
CN: ขนาดห้องโดยเฉลี่ยมีพื้นที่ประมาณ 33.8 ตารางเมตร

3. การสต๊อคบ้านไว้เพื่อการขายต่อ (Housing Inventories)

US: ของสหรัฐ ฯ ในช่วงปี 2007 มีการกักตุน หรือซื้อบ้านเก็บไว้เพื่อทำการขายเป็นจำนวนมาก ในช่วงเวลาอันสั้น หรือเรียกว่ามีการเปลี่ยนมือที่ไว ดังนั้น เมื่อฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แตก ผู้ที่กักตุนอสังหา ฯ ไว้ ก็ได้รับผลกระทบไปเต็ม ๆ จากข้อมูลของ National Association of Home Builders บอกว่าในช่วงนั้น นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องถือจำนวนบ้านที่ขายไม่ออกไว้ถึง 573,000 หลัง
CN: สำหรับจีน การซื้อบ้านเก็บไว้ ก็มีจำนวนเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ อย่างต่อเนื่องเช่นกัน และมีลักษณะเช่นนี้ทุก Tier
total inventory
ภาพแสดงการเพิ่มขึ้นของ Developer Inventory ของจีน แบ่งประเภทตาม Tier
ที่มา: local housing bureau (Fangguanju) compiled by Soufun

4. กฎระเบียบ การควบคุมดูแล

US: ภาคอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ ในช่วงเวลานั้นได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล มีมาตรการที่หนุนให้เกิดฟองสบู่หลายอย่าง เช่น การลดภาษีให้ และการลดอัตราดอกเบี้ยในการกู้ยืม
CN: แต่สำหรับจีนนั้น ภาครัฐมีการควมคุมและมีอำนาจที่เข้มมากกว่า ซึ่งดูได้จาก Chinese Property Rights Law of 2007 แล้วจะเห็นชัดว่า เอกชนหรือประชาชนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างได้ แต่เอกชน “ไม่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของในที่ดินผืนนั้น” กรรมสิทธิ์และความเป็นเจ้าของในที่ดินยังคงเป็นของภาครัฐต่อไป
นอกจากนี้ สิ่งสำคัญก็คือว่า ระบบภาษีจีน ถ้าดูที่งบประมาณของรัฐ ก็จะเห็นว่า รายได้ก้อนใหญ่ของรัฐ มาจากภาษีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (Taxation of Real Estate) ทั้งงบส่วนกลางและส่วนท้องถิ่น และในบางปี ก็สร้างรายได้ให้กับรัฐสูงถึง 40% และจุดสำคัญด้านกฎระเบียบข้อสุดท้าย ที่ทำให้ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของจีนไม่แตกไวมากนักตามตำรา นั้นก็คือ กฎระเบียบในการควบคุมการซื้อขายบ้านมือสอง มือสาม ฯลฯ ที่มีการจำกัดว่า ถ้าจะขายบ้านเป็นมือที่สอง หรือ สาม ฯลฯ ก็สามารถทำได้ ภายใต้เงื่อนไข คือ ต้องถือหรืออยู่บ้านหลังนั้นมาแล้วไม่ต่ำกว่า 5 ปี นับจากวันที่ซื้อมา (Limit the resale)
ตามกฎเกณฑ์ข้อนี้ ทำให้สามารถบอกอย่างคร่าว ๆ ได้ว่า คนจีนที่ซื้อบ้านนั้น เขาต้องมีความต้องการซื้อเพื่ออยู่หรือใช้จริง ๆ หากอยากถือหรือซื้อไว้เพื่อเก็งกำไร ก็ต้องถือไปอย่างต่ำ 5 ปี เพื่อให้คนอื่นมาเช่าอยู่หรือเช่าเพื่อใช้งานต่อ ไม่ใช่ซื้อไว้เพื่อเก็งกำไรในระยะสั้น และยังไม่มีความไม่แน่นอนอีกด้วยว่า ภาครัฐจะเรียกสิทธิ์ในที่ดินคืนเมื่อไหร่

Source: Oct 2016, Edward Glaser, Wei Huang, Yueran Ma, and Andrei Shleifer, A Real Estate Boom with Chinese Characteristics, National Bureau of Economic Research

COMMENTS



ชื่อ

กองทุน,4,การวิเคราะห์พื้นฐาน,74,ความรู้ทั่วไป,65,ทฤษฎี Elliott Wave,12,แนวคิดการเทรด,64,บทวิเคราะห์พิเศษSpecial Post,78,บุคคลที่ประสบความสำเร็จ,21,ระบบเทรด,22,รูปแบบแท่งเทียน,34,ลงทุนทองคำ,15,เศรษฐกิจโลก,46,ไอเดียทำเงิน,14,Course Learn,1,Dow Theroy,1,E-Book,1,e-currency,1,exness,1,Expert Advisor,22,FBS Broker,3,Fibonacci,13,Fullerton Markets,6,Fundamental,40,FXClearing,6,FXPRIMUS,2,Indicators,49,Introducing Broker Forex,8,iqoption,2,option trade,6,Robo Forex,1,Sell Indicator,5,skrill,1,VDO TRADE,10,Weltrade,7,XM,2,
false
ltr
item
คนเล่น Forex: ความแตกต่างของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จีน กับสหรัฐฯ
ความแตกต่างของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จีน กับสหรัฐฯ
http://www.finnomena.com/wp-content/uploads/2016/11/total-inventory.jpg
คนเล่น Forex
http://www.konlenforex.com/2016/11/blog-post_29.html
http://www.konlenforex.com/
http://www.konlenforex.com/
http://www.konlenforex.com/2016/11/blog-post_29.html
true
899084929324579512
UTF-8
Not found any posts VIEW ALL Readmore Reply Cancel reply Delete By Home PAGES POSTS View All RECOMMENDED FOR YOU LABEL ARCHIVE SEARCH ALL POSTS Not found any post match with your request Back Home Sunday Monday Tuesday Wednesday Thursday Friday Saturday Sun Mon Tue Wed Thu Fri Sat January February March April May June July August September October November December Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec just now 1 minute ago $$1$$ minutes ago 1 hour ago $$1$$ hours ago Yesterday $$1$$ days ago $$1$$ weeks ago more than 5 weeks ago Followers Follow THIS CONTENT IS PREMIUM Please share to unlock Copy All Code Select All Code All codes were copied to your clipboard Can not copy the codes / texts, please press [CTRL]+[C] (or CMD+C with Mac) to copy